Finanzierung von Immobiliengeschäften – wie es funktioniert

 

Hier sind 6 Möglichkeiten, Ihre Deals zu finanzieren:

Bankfinanzierung: Dies ist die erste und am häufigsten genannte Methode für Anfänger und erfahrene Anleger. Bankfinanzierung bietet oft die billigste und längste verfügbare Finanzierung an. Für diesen König der Finanzierung werden meist Hypothekenmakler eingesetzt. Das Problem ist, dass motivierte Verkäufer in der Regel sofort Bargeld benötigen und diese Art der Finanzierung 30 Tage oder länger dauern kann.

Refinanzierung: Dies ist einfach die Aufnahme eines neuen Darlehens, um ein bereits bestehendes Darlehen für eine Immobilie abzuzahlen. Titel wechselt nicht den Besitzer. Lediglich die Sicherungsurkunde ändert sich. Gründe für die Refinanzierung sind bessere Konditionen, oder es ist genügend Eigenkapital vorhanden, um eine Auszahlung vorzunehmen.

Hartgelddarlehen: Ein Hartgelddarlehen ist ein schneller Weg, um an Bargeld zu kommen. Das Darlehen bemisst sich nach dem Wert der Immobilie selbst, typischerweise Brückenfinanzierung Immobilien  nicht auf dem Kredit des Kreditnehmers. Viele Hartgeldverleiher waren oder sind Immobilieninvestoren. Der Abschluss kann in zwei Wochen oder weniger erfolgen, aber die Gebühren und Zinssätze sind viel höher als bei einem normalen Bankdarlehen. Hartgelddarlehen werden in der Regel als kurzfristige Finanzierungsmethode verwendet und manchmal auch als Überbrückungsdarlehen bezeichnet.

 

Eigenkapitallinie: Dies ist ein Darlehen auf das Eigenkapital einer Immobilie. Der Vorteil besteht darin, dass die Mittel bei Bedarf abgerufen, zurückgezahlt und dann bei Bedarf wieder verwendet werden können. Sie zahlen also nur dann Zinsen, wenn die Mittel verwendet werden. Einmal eingerichtet, können Eigenkapitallinien eine schnelle und relativ kostengünstige Methode zur Finanzierung eines Geschäfts sein.

Private Kreditgeber: Dies sind Personen, die normalerweise überhaupt keine Kredite vergeben. Sie haben Geld auf Spareinlagen oder anderen niedrig verzinslichen Konten. Sie ziehen es in der Regel in Betracht, in Ihre Projekte zu investieren, da das Darlehen durch Immobilien besichert ist und Sie ihnen eine bessere Rendite auf ihr Geld bieten, als sie mit Ersparnissen erzielen können. Diese potenziellen Kreditgeber können Ihre Freunde, Ärzte, Anwälte und jeder sein, der Geld zum Investieren hat. Dies kann eine sehr attraktive Methode für die Kreditvergabe sein, da Sie die Bedingungen aushandeln können und es keinen Qualifizierungsprozess gibt.

Ungesicherte Leitungen: Dies sind die Kreditkarten in Ihrer Brieftasche. Für Teile der Finanzierung oder Reparaturen können diese Linien eine gute Quelle für kurzfristige Finanzierung sein. Rufen Sie Ihr Kreditkartenunternehmen an, um die verfügbaren Linien zu erhöhen und bessere Konditionen auszuhandeln. Sie können auch nach Aktionspreisen fragen. Stellen Sie sicher, dass Sie dies verwenden, um Geld zu verdienen, und nicht, um Spielzeug zu kaufen.

Dies ist nur die Spitze des Eisbergs. Es gibt viele Möglichkeiten, Ihre Geschäfte kreativ zu finanzieren. Lesen Sie weiter und erfahren Sie mehr über verschiedene Möglichkeiten, dies zu erreichen. Vergessen Sie auch nicht, dass das Mischen der Strategien eine Strategie für sich ist. Manchmal kann es ein traditionelles Darlehen plus hartes Geld und die Nutzung Ihrer Eigenkapitallinie erfordern, um das Geschäft zu verwirklichen. Stellen Sie einfach sicher, dass die Nummer funktioniert!

So vermeiden Sie Fehler bei der Verkäuferfinanzierung von Immobilien

Strukturieren Sie Ihre Notiz, um sie für einen Investor wertvoll zu machen. Sie als Eigentümer der Immobilie sitzen auf dem Fahrersitz. Bevor Sie mit der Vermarktung der Immobilie beginnen, sollten Sie die Immobilie bewerten lassen. Es ist zwingend erforderlich, dass Sie den wahren Wert der Immobilie kennen, nicht nur einen wilden Schuss ins Blaue. Verkaufen Sie die Immobilie nicht für mehr als den Schätzwert oder weniger als den Schätzwert. Wenn Sie die Immobilie zu einem überhöhten Preis verkaufen, wird sich kein Investor für die von Ihnen erstellte Notiz interessieren. Wenn Sie Ihre Immobilie unter Wert verkaufen, stehlen Sie Geld aus Ihrer eigenen Tasche.

Der Nachteil hierbei ist, dass der Investor Ihre Bewertung möglicherweise nicht akzeptiert, wenn Sie die Notiz auf den Markt bringen, da die meisten Investoren ihre eigene Bewertung der betreffenden Immobilie durch Dritte in Auftrag geben möchten. Wenn sie es nicht akzeptieren, werden sie es nicht akzeptieren, und sich darüber aufzuregen, wird diese Tatsache nicht ändern. Um die Chancen eines Investors zu verbessern, die Bewertung des Verkäufers zu verwenden, sollte die Bewertung entweder ein URAR 1004/Vollständiges Interieur mit Fotos des Objekts Exterieur, Straßenszene und Objektinterieur und aktuelle Verkaufsvergleiche in unmittelbarer Nähe des Objekts sein ODER; die 2055-Bewertung der Inneninspektionsart, bei der der Grundstückswert vom Gutachter berücksichtigt werden muss. Besprechen Sie die Anforderungen mit dem Gutachter, bevor er eingestellt wird, und sehen Sie sich die fertige Beurteilung genau an, um sicherzustellen, dass die Beurteilung, die Sie erhalten haben, Ihren Wünschen entspricht.

Erhalten Sie die Kontrolle über die Verkaufstransaktion, sobald ein potenzieller Käufer durch die Haustür kommt. Ich schlage vor, dass Sie eine Kopie Ihrer Bewertung, einen Stapel Kreditauskunftsformulare, Fannie Mae 1003 Standardkreditantrag, jedes Formular ordentlich angeordnet, neben einem Stapel Earnest Money/Offer to Brückenfinanzierung Brückenfinanzierung Immobilien Kaufverträge. Der Verkäufer sollte die Verkaufsbedingungen bereits im Kaufvertrag ausgefüllt haben. Ja, sagte ich, "ausgefüllt". Der Verkaufspreis, der Zinssatz und die Laufzeit, am häufigsten (60 bis 120 Monate) mit Amortisation in einem von Ihnen gewählten Zeitraum. Vergessen Sie nicht , dass Sie als Verkäufer für die Transaktion verantwortlich sind. Sie sind der Geldverleiher und als solcher haben Sie DIE MACHT. Der Deal, den Sie mit dem Käufer abschließen, könnte langfristige Ergebnisse haben, möglicherweise dreißig Jahre!!!!

Eine gute Faustregel auf dem heutigen Markt lautet, dass der Verkäufer NICHT WENIGER als eine Anzahlung von 10–15 % mit einer Amortisationszeit von 10–15 Jahren und einer vollständigen Amortisation, bekannt als „Ballonzahlung“, fällig bekommt in 5 bis 7 Jahren (stellen Sie sicher, dass Sie ein bestimmtes Fälligkeitsdatum in der Zukunft verwenden), 8% -12% Zinsen (je nach Bonität) und einen Käufer mit ANGEMESSENER Bonität. Ballonzahlungen sind gut, wenn Sie vorhaben, die Banknote selbst zu tragen, aber wenn Sie vorhaben, die Banknote irgendwann in der Zukunft zu verkaufen, dann entwertet die Ballonzahlung die Banknote. Sie möchten später nicht herausfinden, dass die Bedingungen, für die Sie sich entschieden haben, Tausende von Dollar an Rabatten kosten werden, weil der Käufer eine SCHLECHTE Kreditwürdigkeit hat.

Es ist wichtig für den Verkäufer, sich daran zu erinnern, dass 85 % bis 95 % des Nennwerts der Note möglich sind, wenn der Vertrag ordnungsgemäß erstellt wird. Wenn der Verkäufer die betreffende Immobilie FSBO verkauft, hat er bereits große Kosten für Maklerprovisionen und Abschlusskosten im Voraus gespart. Wenn Sie sich den Rabatt auf vom Verkäufer finanzierte Schuldverschreibungen ansehen, ist es sehr wichtig, die erhaltenen Anzahlungsgelder und Gelder zu berücksichtigen, die dadurch erzielt wurden, dass Sie keinen Immobilienmakler in Anspruch nehmen, oder große Reduzierungen des Verkaufspreises, die häufig erforderlich sind, um einen Barkäufer zu gewinnen. Denken Sie daran, dass es auf dem Marktplatz viel mehr Käufer mit 5-10 % Anzahlung und guter Bonität gibt als Barkäufer.

***** KREDIT DES KÄUFERS: Die Dollardifferenz, die ein Verkäufer für einen Schuldschein erhält, der von einem Käufer mit guter bis ausgezeichneter Bonität und einem Käufer mit schlechter Bonität ausgestellt wurde, kann atemberaubend sein. Außerdem gilt: Je höher der Kaufpreis, desto höher die Kreditwürdigkeit des Käufers. Ein Käufer sollte eine Kreditwürdigkeit von 620+ bei einem Kaufpreis zwischen 50.000 und 350.000 $, 650+ bei einem Kaufpreis zwischen 350.000 und 650.000 $ und 680+ bei einem Kaufpreis von 650.000 $ oder mehr haben.

***** IMMOBILIENWERT: Bitte erhöhen Sie nicht den wahren Wert der Immobilie und erwarten Sie, dass ein Investor die Überbewertung nicht entdeckt und die Notiz "weitergibt". Es ist nicht notwendig, die Bewertung aufzublähen, wenn die Bedingungen des Treuhandvertrags oder der Hypothek gut ausgearbeitet sind.

***** DOKUMENTATION: Eine Titelgesellschaft oder ein Anwalt sollte in den Abschlussprozess einbezogen werden, um sicherzustellen, dass die Transaktion in vollem Einklang mit allen Bundes- und Landeskreditgesetzen steht. Eine Schuldverschreibung, die nicht allen bundesstaatlichen und staatlichen Kreditgesetzen entspricht, ist für einen Schuldverschreibungsinvestor eines Dritten weniger wünschenswert. Der Käufer sollte alle erforderlichen Bundesoffenlegungen unterzeichnen, um die Vorschriften einzuhalten. Außerdem sollte innerhalb der Transaktion eine Eigentumsversicherung verwendet werden.

***** ANZAHLUNG: Im Allgemeinen nimmt der Verkäufer eine kleine Anzahlung, um einen schnellen Verkauf zu erzielen. Denken Sie daran, je höher die Anzahlung ist, desto mehr ist der Käufer an die Immobilie gebunden. Theoretisch wird das finanzielle Risiko des Anlegers durch einen günstigen LTV/ITV verringert. Investoren fühlen sich sehr unwohl, wenn der Käufer NULL finanzielle Verpflichtungen gegenüber der Immobilie hat. Steh deinen Mann. Es ist Ihr Eigentum. Nehmen Sie absolut NICHT WENIGER als eine Anzahlung von 10-15%.

Die Kreditwürdigkeit des Käufers sollte die Anzahlung bestimmen, die Sie vom Käufer verlangen. Im Allgemeinen kann ein Käufer mit einem FICO-Score von 640+ die niedrigste Anzahlung von 10 % leisten, während ein Käufer mit einem FICO-Score von 550+ eine Anzahlung von 25 % oder mehr leisten sollte.

***** ZINSSATZ: Die Zinssätze sind derzeit niedrig. Unterlassen Sie. Ich sage, lassen Sie sich nicht vom Käufer davon überzeugen, einen geringen Zins auf den Kaufschein zu nehmen. Wenn der Käufer Bankzinsen möchte, lassen Sie ihn sofort zur Bank gehen, um einen Kredit für den Kauf Ihrer Immobilie zu erhalten. In den meisten Fällen wird dies nicht passieren. Viele Menschen fürchten die Überprüfung der Kreditvergabepolitik einer Bank. Einige Käufer sind sehr versiert und investieren in Immobilien, die schnell für einen überhöhten Gewinn umgedreht werden können. Diese Käufer sind in der Regel sehr scharfsinnig und sehr gesellig, und zum Nachteil des Verkäufers bestimmen diese Käufertypen häufig die Kaufbedingungen, da sie wissen, dass die meisten Verkäufer unbedingt verkaufen möchten oder auf dem Verkäuferfinanzmarkt ungebildet sind. Was auch immer der Grund sein mag, der Käufer sucht nach einer Verkäuferfinanzierung und sollte daher die Verkäuferfinanzierungsraten in Rechnung stellen. Denken Sie daran, dass der Zinssatz des Cashflows Tausende von Dollar auf den Kaufpreis wert sein kann, wenn er von einem Investor bewertet wird.

BITTE, BITTE erwägen Sie nicht einmal einen variablen, variablen Zinssatz oder einen Prime-Plus-Zinssatz. Die meisten Anleger werden den Mindestsatz oder den niedrigstmöglichen Satz verwenden, den die Schuldverschreibung zahlen wird, wenn sie diese Art von Transaktionen für den Kauf in Betracht ziehen. Handicap die Note nicht. Bleiben Sie bei den Grundlagen. Bleiben Sie bei dem, was Investoren wollen. Das Letzte, was ein Investor sehen möchte, sind mögliche Wertänderungen einer Forderung.

***** Tilgung: Die schrittweise Reduzierung des Kapitalsaldos einer Hypothek oder einer anderen Verschuldung. Je länger die Amortisationszeit, desto geringer die monatliche Zahlung. Je kürzer die Amortisationszeit ist, desto höher fällt die monatliche Zahlung aus. Typischerweise verwenden Verkäufer einen 10-, 15- oder 30-jährigen Abschreibungsrahmen, wobei der 30-Jahres-Plan bei weitem der typischste ist.

***** LAUFZEIT: Die meisten verkäuferfinanzierten Schuldverschreibungen werden dreißig Jahre lang mit einer Amortisationsklausel vollständig amortisiert; Schaffung einer "Ballonzahlung" in fünf, sieben oder zehn Jahren. Die meisten Investoren möchten keine Ballonzahlung in kurzer Zeit sehen, insbesondere wenn der Käufer eine angemessene bis schlechte Kreditwürdigkeit hat. Erstellen Sie also keine Notiz mit einer 12-, 24- oder sogar 36-monatigen Ballonzahlung, diese kurzfristige Ballonzahlung Zahlungen bergen aus Anlegersicht oft ein höheres Risiko und werden in der Regel entsprechend abgezinst. Anleger ziehen es in der Regel vor, einen Zahlungsstrom einzuziehen, während sie dem Käufer ermöglichen, Eigenkapital aufzubauen und in einer starken Position zu sein, die Schuldverschreibung durch den Erhalt einer Bankfinanzierung vor dem Fälligkeitsdatum auszuzahlen.

***** WÜRZUNG: Anleger sehen gerne eine Zahlungshistorie. Dies gilt jedoch nicht für gleichzeitige Käufe, da die Note am Abschlusstisch gekauft wird, aber eine höhere Anzahlung erforderlich ist, um das LTV/ITV-Verhältnis zu erfüllen, das die Anleger der Note wünschen. Eine Notiz mit einem Käufer, der eine ausgezeichnete Kreditwürdigkeit hat, ist nach 6 bis 12 Monaten wünschenswert, und eine Notiz mit einem Käufer, der eine Kreditwürdigkeit von 625 und darunter hat, wird nach 12 Monaten oder mehr wünschenswert.

***** STRUKTURIERUNG DES GESCHÄFTS: Ich werde oft von potenziellen Verkäufern gefragt: „Wie kann ich diese Transaktion strukturieren, um die bestmögliche Auszahlung für meine Banknote zu erhalten und den Diskontsatz zu senken?“ In den meisten Fällen möchte ein Anleger beim Kauf von Schuldverschreibungen sein Engagement oder Risiko bei einer bestimmten Transaktion begrenzen (normalerweise auf etwa 70-80 % des Wertes der Sicherheit), wobei es jedoch Möglichkeiten gibt, das Engagement zu verringern a potentieller Investor haben könnte. Viele versierte Verkäufer werden eine erste Pfandschuldverschreibung in Höhe von 65-70 % des Gesamtverkaufspreises erstellen, 5-10 % Anzahlung einziehen und den Restbetrag (20-30 %) in Form einer zweiten Pfandrechtsposition führen. Indem Sie das Geschäft auf diese Weise strukturieren, stellen Sie als Verkäufer sicher, dass Sie eine maximale Auszahlung für den Verkauf der erstrangigen Schuldverschreibung erhalten, ohne unnötig Dollar an eine Investition zur Wertobergrenze zu verlieren. Darüber hinaus haben Sie sich auch einen fortlaufenden Zahlungsstrom in Form eines Zweitpfandbriefs geschaffen. Dieses Szenario ist oft eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten. Der Brückenfinanzierung Immobilien Käufer steigt mit einer geringeren Anzahlung in das Haus ein, als eine Bank normalerweise verlangen würde, der Verkäufer erhält das Geld, das er beim Abschluss benötigt, und schafft auch einen Einkommensdampf in Form des zweiten Pfandrechts, und der Investor kauft die Schuldverschreibung zu einem Verhältnis von Investition zu Wert, mit dem sie sich wohl fühlen.

*****DER NÄCHSTE SCHRITT: (ERFORDERLICHE UNTERLAGEN)

Seaquis Capital, Inc. berät Sie gerne bei der Strukturierung Ihrer Schuldverschreibung und unterbreitet Ihnen ein verbindliches Angebot, sobald die Schuldverschreibung erstellt wurde, sofern Sie uns die folgenden Unterlagen zur Verfügung stellen.

1. 1003 FNMA Standarddarlehensantragsformular (vom Käufer auszufüllen)

2. Formular „Ermächtigung zur Freigabe von Informationen“ (vom Käufer auszufüllen)

3. Ausgefülltes Angebotsanfrageformular (vom Verkäufer auszufüllen)

4. Kaufvertrag (zwischen Käufer und Verkäufer)

5. Endgültige HUD-Abrechnungserklärung (bereitgestellt von der Titelgesellschaft oder dem Anwalt)